東大和市用途地域指定方針基準

本指定方針及び指定基準は、平成23年8月の関係法律改正に伴い、都市計画法に基づく用途地域等の決定権限が東京都から東大和市に移譲されたことを受け、策定されました。 東大和市は、第二次基本構想で定めた都市像「人と自然が調和した生活文化都市 東大和」や都市マスタープランに基づき、狭山丘陵の豊かな自然と共生した活力ある都市づくりを目指しています。 そのため、東京都の方針等を参考に、東大和市の実情に即した、市のまちづくりの方針に沿った土地利用を推進することが目的です。この方針と基準は、Higashiyamato City Zoningの根幹をなすもので、将来的な都市開発におけるHigashiyamato Urban Planningの指針となります。 用途地域の適切な指定は、都市計画法の遵守に加え、市民生活の質の向上、環境保全、そして持続可能な都市の発展に大きく貢献します。 過去の東京都による政策誘導型の都市づくりを踏まえつつ、より地域に密着した柔軟な対応が求められています。

本方針では、用途地域の指定にあたって、いくつかの基本的な考え方と原則が示されています。まず、土地利用の多様性を確保しつつ、それぞれの地域の特性を踏まえた適切な指定を行うことが重視されています。 具体的には、古くからの街道沿いの商店街は近隣商業地域、幹線道路沿道は周辺住宅地と調和した住居系用途地域、駅周辺は商業系用途地域、既存産業機能を維持する地域は工業地域、公共公益施設地区は住居系用途地域などが挙げられます。 これは、Higashiyamato Urban Planningにおける土地利用計画の根幹であり、用途地域の適切な配置によって、市民の生活利便性と都市機能の効率的な運用を両立させようとするものです。 また、丘陵住宅地や緑地については、自然環境の保全と調和した低密度住宅地の指定が原則となります。 これらの方針は、単なる用途地域の指定にとどまらず、東大和市の目指す都市像の実現に向けた総合的な都市計画の一環として位置付けられています。 計画的な中高層住宅地には第一種中高層住居専用地域が原則指定されます。 これは都市計画法に基づくHigashiyamato City Zoningにおける重要な要素であり、土地利用の効率化と良好な住環境の両立を目指しています。

用途地域以外にも、特別用途地区、高度地区、防火地域、準防火地域などの地域地区を活用し、防災性の向上や良好な街並み景観の形成を図ることが明記されています。特に高度地区については、住環境の保護と良好な都市景観の形成を目的に、地域特性に応じて斜線制限型や絶対高さ制限型の高度地区を指定する方針が示されています。 防火地域及び準防火地域の指定基準も定められており、建ぺい率を基準とした具体的な基準が示されています。 これらの地域地区の指定は、用途地域と連携して行われ、全体として調和のとれた都市空間の形成を目指しています。 地区計画の活用も推奨されており、都市機能の更新や住環境の保全といった地区の課題にきめ細かく対応するために、必要な事項を原則として地区計画に定めることが推奨されています。Japanese Zoning Regulationsを遵守し、より詳細な土地利用計画を可能にします。Higashiyamato City Zoningの多様な側面を考慮した、包括的な計画が求められています。 市街地開発事業や土地区画整理事業においては、事業計画と連携した用途地域の変更が規定されています。

用途地域の変更や決定にあたっては、社会経済情勢の変化を常に踏まえ、適時適切な見直しを行うことが重要視されています。 既成市街地の機能更新などを円滑に進めるため、都市計画事業等の進捗状況に応じて見直しが行われます。 また、容積率や建ぺい率の低減など、市街地環境に影響が少ない場合は、地区計画を定めないことも可能です。 これは、柔軟な対応によって、都市計画の効率化と迅速化を目指していることを示しています。 さらに、土地利用に関するその他の都市計画決定においても、本指定方針及び指定基準を踏まえることが求められています。これは、Higashiyamato City Zoningに関するすべての決定事項において、一貫性と整合性を確保するための重要な規定です。 法律等の改正や社会情勢の変化に対応するため、本指定方針及び指定基準の内容も必要に応じて変更される予定です。この継続的な見直しによって、Higashiyamato Urban Planningの長期的な成功を確保しようとしています。 これらの規定は、都市計画法に則り、Japanese Zoning Regulationsに基づいて行われます。

この用途地域は、生活関連施設が身近にあり利便性の高い地区として土地利用を促進することを目的としています。特に鉄道駅周辺地区は、土地の有効利用と生活拠点の育成を図るため、商業系の用途地域の指定が原則となります。これは、駅周辺の開発を促進し、地域経済の活性化に繋げるための重要な方針です。 商業施設や業務施設の集積によって生まれる賑わいも考慮されており、住宅地域との調和も重視されています。 この複合的な土地利用は、都市の活力を維持・向上させる上で重要な役割を果たします。Higashiyamato City Zoningにおける中心的な役割を担う用途地域です。 都市計画における商業施設の配置は、地域経済活性化に直結する重要な要素です。駅周辺の土地利用は、公共交通機関の利便性を最大限に活かすための戦略的な計画が求められます。

幹線道路の機能を生かしつつ、ロードサイド型施設の立地を受け入れることを目的としています。周辺の住宅地との調和を重視し、段階的な用途地域の設定などによって、周辺への影響を最小限に抑える工夫がなされています。 これは、交通の利便性と良好な住環境の両立を図るための重要な配慮です。幹線道路沿道は、都市活動の重要な部分を担うため、業務、商業、住宅といった多様な機能を複合的に配置することが計画されています。 しかし、住宅地の環境保全も考慮に入れ、緩衝地帯の設置など、周辺への影響を軽減するための対策が不可欠です。 都市計画においては、幹線道路の機能を最大限に活かしつつ、周辺環境への配慮が求められます。用途地域の適切な配置は、その両立を実現するための鍵となります。

既存の産業機能を有する地域では、その活力を維持・向上させるため、工業、業務、住宅が混在する地域を原則として工業地域として指定する方針です。これは、既存の産業基盤を尊重し、地域経済の活性化を図るための重要な方針と言えます。 一方、市役所、図書館、学校、公民館などの公共公益施設が集積する地区は、親しみのあるコミュニティ形成の場として、その機能向上と環境保全を目的として住居系の用途地域が指定されます。 これらの地区は、市民生活にとって重要な拠点となるため、その機能の維持・向上と、快適な生活環境の確保が不可欠です。 都市計画では、産業機能の維持と市民生活の質の向上という相反する要素のバランスを取る必要があり、用途地域の適切な指定がそのカギとなります。 土地利用計画において、工業地域と住宅地域の配置は慎重な検討が求められます。地域経済と住環境の両立を目指した計画が必要不可欠です。

計画的に整備された中高層住宅地には、オープンスペースを備えた環境を確保するため、第一種中高層住居専用地域が原則として指定されます。これは、良好な住環境の確保と都市機能の向上を両立するための重要な方針です。 丘陵住宅地や緑地、水辺環境などの保全を目的とした地区では、自然環境との調和を重視した低密度住宅地の指定が原則となります。 これは、自然環境の保全と良好な住環境の確保の両立を目指した方針です。 幹線道路沿道や都市機能の中心部以外の、ゆとりある低層住宅地は第一種低層住居専用地域が原則として指定されます。一方、都市計画道路などの整備に伴い、中・高密度住宅地は誘導容積型地区計画などを活用して適切に見直されることになります。 土地利用計画は、都市計画法に則り、Higashiyamato City Zoningの理念に基づいて実施されます。 容積率、建ぺい率などの指標を効果的に活用することで、土地利用の効率化と良好な環境の保全を目指します。

既成市街地の機能更新を効果的かつ円滑に進めるため、都市計画事業等の進捗状況に応じて、用途地域等を適時適切に見直すことが重要です。これは、都市の成長と変化に柔軟に対応し、常に最適な土地利用を実現するための重要なプロセスです。 容積率や建ぺい率の低減、地形地物による用途地域変更など、市街地環境への影響が軽微な場合は、地区計画を定めないことも可能としています。 これは、手続きの簡素化と迅速な対応を可能にするための柔軟な規定です。 都市計画における用途地域の見直しは、単なる修正ではなく、将来を見据えた都市の持続可能な発展のための戦略的な取り組みとして位置づけられます。 Higashiyamato City Zoningにおける柔軟性と効率性を両立するための重要な要素です。 定期的な見直しによって、土地利用計画は常に最新の状況を反映し、より効果的なものとなるでしょう。

用途地域等の変更にあたっては、都市機能の更新、住環境の保全など、地区の課題にきめ細かく対応することが重要です。そのため、地域の特性に応じた、めざすべき市街地像を実現するため、必要な事項を原則として地区計画に定めることが推奨されます。 これは、より詳細な土地利用計画を可能にし、地域住民のニーズに合わせたきめ細やかな対応を可能にするものです。 市街地再開発事業や土地区画整理事業など、大規模な都市計画事業を行う場合は、事業の都市計画決定と同時に用途地域等の変更を行うことが規定されています。 土地区画整理事業については、原則として仮換地指定以降に用途地域等の変更を行うこと、一部に仮換地指定が行われた場合は誘導容積型地区計画と合わせて変更を行うことが明記されています。 これらの規定は、大規模な開発事業における土地利用の計画と管理を円滑に進めるための重要な枠組みです。Higashiyamato City Zoningにおける大規模開発の計画と管理における重要な指針です。

住居系用途地域と商業地域・工業地域を隣接して指定しないこと、また、隣接する用途地域間の容積率の差が過大にならないよう配慮することが重要です。これは、異なる用途地域間の調和を図り、良好な住環境を維持するための重要な配慮です。 用途地域の最小標準面積は、指定基準に示された数値を原則としますが、都市計画事業や特別用途地区、地区計画など、計画的な市街地整備を行う区域、公共施設については、指定基準の数値によらないことが認められています。 用途地域を路線式指定する場合、原則として道路境界線から20m、幅員15m以上の道路沿いでは30mを区域幅とするなど、具体的な区域設定の基準も定められています。 これは、土地利用計画の効率性と効果性を高め、地域特性を反映したきめ細やかな計画を可能にするための規定です。 これらの規定は、Higashiyamato City Zoningにおける土地利用計画の細部を規定し、効果的かつ効率的な都市開発を促進します。

特別用途地区は、用途地域を補完する形で、土地利用の増進や環境保護などの特別な目的を実現するために設定されます。 現況の土地利用状況を踏まえ、特定の建築物の用途を制限または緩和する必要がある区域に積極的に活用されます。 指定にあたっては、用途地域との関係を十分に考慮し、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境保護などの実現を図るべき特別な目的を明確に設定することが求められます。 適切な位置と規模で定めることが重要であり、都市計画全体の整合性を考慮した上で、個々の地区の特性に合わせた柔軟な対応が求められます。 地区計画との連携も考慮し、地域の実情に合った効果的な土地利用を促進するための制度です。Higashiyamato City Zoningにおいて、特殊な用途に対応するための重要な制度です。 土地利用計画において、特殊なニーズに対応する必要性がある場合に有効です。

高度地区は、住環境の保護や良好な都市景観の形成を図ることを目的として指定されます。基本となる用途地域との整合性を考慮し、地域特性に応じて、原則として斜線制限型高度地区（一定の高さを超える部分に斜線制限をかけるタイプ）を指定します。 建物の最高高さを制限する併用型の高度地区も設定可能です。斜線制限型高度地区を指定しない場合は、絶対高さ制限を定める高度地区を指定します。 容積率によって、第一種高度地区、第二種高度地区、第三種高度地区などが区別され、それぞれ異なる制限が適用されます。 容積率200％以下の区域は第一種高度地区、300％の区域は第二種高度地区に指定できますが、400％の区域は原則として斜線制限型高度地区は指定しません。 住環境の保全と良好な都市景観の形成を両立させるための重要な制度です。Higashiyamato City Zoningにおける都市景観の維持と向上に大きく貢献します。

防火地域及び準防火地域は、火災の延焼を防ぎ、市民の生命と財産を守るための重要な制度です。原則として、建ぺい率50％以上の区域は準防火地域に指定されます。しかし、公共施設が整備され、延焼のおそれの低い区域については、この限りではありません。 これは、防火対策の強化と、公共施設の利用効率の向上を両立させるための配慮です。 建ぺい率と容積率の組み合わせは、指定基準に示された標準に従うことになります。 これらの基準は、火災による被害を最小限に抑え、安全で安心な都市環境を確保するために不可欠です。 都市計画における防火対策は、市民の安全を守る上で最も重要な要素の一つです。Higashiyamato City Zoningにおける安全確保のための重要な制度です。 土地利用計画において、防災対策は重要な考慮事項となります。